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[加拿大]移民加拿大后我还能在国内买房吗?房子还能卖出去吗?
作者:cnews   来源:移民新闻   发文时间: 2019年03月07日 02:21:40
编者按:随着国内移民热潮的掀起,有数据显示,中国目前移民人数已经超过520万人,成为全球第四大移民输出国。然而由于每个国家不同时期的移民政策和不同因素的影响,有很多朋友都把加拿大列为了首选地区,从加拿大移民署公布的信息可以看出,中国去加拿大的移民人数一直随着年份不断飙升。

其实促使移民很重要的三个因素是:方便子女学习、保障财富安全、为未来养老做准备。

但在现实中,很多中国家庭的财富大部分都“压”在房产上。那么问题来了,移民加拿大之后,国内的房产还能出售吗?还能不能买国内的房子呢?答案肯定是可以的,只是手续方面不太一样了。

移民身份问题

不管是买房还是卖房,首先最重要的就是要分清身份问题。对于想移民加拿大的人来说,身份情况应该分为两种。

第一种,就是只拿到了PR,也就是枫叶卡,即获得永久居民的身份。在这种情况下,由于你的国籍并没有发生变化,国内的户口身份等信息也肯定是继续留存,所以你依旧是普通的中国人。

那么事情就变得很简单,买房卖房的问题和一般国内居民一样,依照国内的常规手续办理即可。

但是第二种就比较麻烦了,那就是入籍之后,当你的身份已经变成了外国人(注销了国内身份)。这个时候买卖房屋的手续就不一样了。因为你只能按照外国人在中国国内买卖房产的规定执行。当然,目前政策是允许外国人在中国内进行房屋交易的。

外籍国内买房事宜

外籍人士人在中国购房的政策基本上经历了三个阶段,一开始没有是任何限制,再后来是完全禁止,现在则是限购。

既然是限购,那么就肯定有明确的要求。具体来说,加拿大籍人士在中国购房与中国人在国内购房相比,有六点不同:

一、购房者需在中国境内居住满一年。

二、购房人在签署合同的时候需要同时注明中文和外文姓名。

三、购房人要提供自己的身份证明、护照、居留证件。

四、公正材料是英文的要去翻译公司翻译成中文,委托书同意书等文件也必须经境内和境外机构的公证。

五、资料备齐后需到涉外审批办公室进行审查。

六、购房人如需贷款的话,收入证明、婚姻证明即配偶同意购房、抵押贷款证明都要经过所在国的公证机构进行公证。

以上六点不同之中,有的属于比较好解决的手续性问题,比如需要多加一些公证手续等。直观的感觉上,硬性门槛只有一年的居住期和涉外部门审批。但实际上,外籍人士购房还有一个隐性门槛——贷款。

2012年,国家发改委又发出通知,对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求,不予安排中长期外债额度。这话的意思就是,中国人可以办理30年这种长期住房分期贷款,但外国人不能办理这种长期贷款。至于具体怎么办理,就要看每个银行的不同规定了。

而且,当时的红头文件还专门要求银行严格审核个人提交的申请材料,对于符合规定的,银行在为申请人办理购房结汇手续后,还要在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。手续越多,也就意味着越复杂。

除了贷款之外,具体办理购房手续的房地部门审查也会更加严格。按照国内的公开规定,各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时,除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外,还应当查验以下两项手续:

1、境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明;港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。

2、境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。

说白了,就是如果移民之前就在国内有房子的话,就完全告别在国内买房的机会了。如果移民之前在国内已经没有房产,但又想回来买一套,那就真的是只能买一套房了,而且需要很多繁杂的手续,光贷款都是一块儿难啃的骨头。

外籍人士国内卖房

外籍人士买房的流程虽然比较复杂,但是好在选择这样做的人并不多,如果不是出现极其特殊的情况,一般移民出国了也不会选择再在国内买房子了。相反,可能更多的朋友会考虑把自己在国内的房子抛售掉。这个时候,其实也还会涉及到一些手续上的问题,以下就是要注意的地方。

首先,房产这种东西并不像网上流传的那样“一旦加入外籍之后,你在中国就什么都没有了”。

按照国内《物权法》的规定,之前属于你的房产,即便在你换了国籍之后也仍然是你的。更换国籍绝对不会影响财产所有权的归属,加入了外国国籍国内的房产存款仍然属于该权利人的个人财产,实际上,境外的自然人只要用提交经过认证的身份变更证明材料即可。

那么如果现在想要出售在国内的房产,需要注意哪些问题呢?

如果在移民加拿大之前就把房子卖掉了,那么一点税务问题都没有,可以直接大大方方把钱带进加拿大。(指加拿大方面“进钱”没有限制,不代表中国方面“出钱”没有限制)

入籍后再出售国内房产的话,如果本人不亲自回国,那么就要准备一份委托书委托国内的人售房,拿着这份委托书找个律师做公证,之后拿着律师公正过的委托书去加拿大当地办理认证,最后拿着这份认证去中国使馆公证就可以了。

外籍人士在中国买卖房屋的税率、手续费和国内居民一样,没有差别。如果是本人回国卖房,国内的身份证未注销依然有效也很方便。但如果国内内有有效证件了,卖房依旧可以正常进行,手续上与一般中国人卖房没有区别。唯一的问题是需要证明自己就是房主。即中国人张三就是加拿大人张三。

这个手续怎么办呢?一般来说,这并不是一个正规的手续,而是需要“证明”。

在国内大部分地区,通行方式是户籍所在地的公安机关负责认定当事人前后身份问题,再由房地部门通过公安部门的证明确认房屋所有权。但这只是一般通行办法,并不代表国内每个地方都是这样执行的。具体情况还是要看各地具体情况。

另外,具体出售房屋时,有网友列出以下几点经验可供参考:

1. 委托书的内容、格式要咨询房屋所在地的房管局、银行(如果涉及买家贷款买房的话)以及地税局有没有要求,如果没有特殊要求,可以直接使用委托书范本。

2. 委托书的份数要搞清楚,有些部门承认复印件,有些不行,一定要原件,一次搞定,免得办理的时候耽误时间或者浪费钱。

3. 有些地方虽然房产证是一个人的名字,但是卖房时要求配偶也要同意,这点要在委托书上体现出来。

最后一个问题,卖房子所得部分需不需要向加拿大纳税呢?这个要视具体的情况而定,关键看所卖房子属不属于主要居所。

这套房子空置或由家人使用时,就不属于海外资产申报的范围,也不需要在税表上申报。只有这套房在卖出时,才需申报,因为会产生资产增值(capital gain)。

加拿大房产资本升值税的具体算法是:房产出售价格-房产购入价格-各种费用(律师费、土地转让费、地产经纪费等)=房产增值价格。其中房产增值价格的一半需要交税,约为其价格*25%。

不过我们知道,在加拿大出售主要居所是无需纳税的。所以如果把在国内的房子申报成主要住所,就可以享受主要居所豁免的权利,在国内的房产也可能成为加拿大税务意义上的主要居所。

增值部分无须纳税,税务上没有影响。不过加拿大法律要求从2016年开始,只要出售主要住所,无论是否有税款要缴纳,都需要申报。

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